Мособлинфо


Элитная квартира в Подмосковье: рекламный трюк или новый формат?
1 октября 2012 в 14:19

Рынок подмосковной недвижимости активно развивается. Новостройки с каждым годом становятся все лучше и лучше. В последнее время здесь стали появляться элитные объекты. Что это: рекламный трюк или новый формат?


Классификация объектов на рынке недвижимости очень важна. Это помогает понять ценообразование, определить качество жилья, уровень инфраструктуры и даже окружения. Давно принято считать, что элитные объекты расположены в самых престижных районах Москвы (ЦАО), имеют эксклюзивную архитектуру, огороженную охраняемую территорию и подземный паркинг. Контингент жителей таких домов, как правило, - очень обеспеченные люди.

В пределах же Московской области всегда существовало два класса: эконом и бизнес. Однако в последнее время стала появляться реклама элитных жилых комплексов Подмосковья.



Возможна ли «элитка» в области?

Игроки рынка недвижимости в своем большинстве считают, что в Московской области не может быть элитного жилья!


Ирина Егорова, управляющий директор SOHO Estate, рассказывает: «Сейчас на престижных направлениях возводят жилые многоквартирные дома, которые классифицируются как элитное жилье. Это действительно современные комплексы, но правильней их будет отнести к сегменту «бизнес». Элитное городское жилье в Московской области в классическом его понимании, на мой взгляд, невозможно. Дом может быть элитным для отдельного района или места, но не в рамках общей классификации элитных домов. В ней месторасположение – главный и первый фактор, поэтому сразу возникает противоречие».

Такого же мнения придерживается Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. «Если уж говорить о расположении, то и все остальное не соответствует критериям элитности. Совсем недавно проехался по Одинцово. Впечатление неплохое, но если посмотреть поближе, качество строительства оставляет желать лучшего, территории куцые, и видно, что сдавались впопыхах. Дальше – больше. Консьержи - в лучшем случае бабушки с запахом борщей и кошек в засаленных «парадных». А главное – контингент! Скажу, наверное, крамольную вещь, но чем выше доступность, тем меньше элитность. Хотя, конечно, я не считаю многих нуворишей элитой общества, я только о недвижимости».

Генеральный директор агентства элитной недвижимости Bon Ton Realty Евгения Коростелева комментирует: «На рынке Московской области представлено ограниченное количество элитных жилых объектов, однако они относятся к сегменту загородной недвижимости. Современные многоквартирные дома, даже расположенные на престижном Рублевском шоссе, элитной недвижимостью не являются».

Но есть и другие мнения. Например, Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton, считает, что элитные дома в Подмосковье бывают. До кризиса эти дома имели очень интересную концепцию и позиционировались для определенных категорий людей. Например, для пожилых людей, которые отошли от активного бизнеса и хотят жить за городом постоянно, но не хотят иметь проблемы, связанные с содержанием дома. Или квартиры предлагалось купить для родителей, чтобы жили поближе, но не в своем доме. Однако в связи с кризисом этот рынок просел.


Престижные направления

Многие отмечают, что и у Московской области есть престижные направления, где вполне может быть соответствующая недвижимость.

По мнению директора департамента продаж квартир Penny Lane Realty Александра Зиминского, у нас есть лишь одно востребованное направление, которое к тому же развито, обустроено для жизни и имеет хорошую транспортную доступность. Это Рублевское шоссе. Однако он отмечает, что «в целом наиболее развиты и популярны все западные направления – от Калужского до Новорижского шоссе».

Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, считает престижным не только Рублево-Успенское направление, но и Сколковское. Именно на этих направлениях есть элитные ЖК, но в весьма ограниченном числе. Например, ЖК «Жуковка – 1» на Рублево-Успенском шоссе и ЖК «Грюнвальд» на Сколковском.


История вопроса

Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton, рассказывает, что «первый жилой дом с приставкой «элитный» появился в Одинцово около 20 лет назад на Красногорском шоссе, 4. Этот дом не имел своей охраняемой территории, но был с охраняемым наземным и подземным паркингами, тренажерным залом и сауной для жильцов этого дома». К домам подобной концепции Елена относит объекты на Можайском шоссе, 108 а; Новоспортивная улица, 2 -6, дом на улице Неделина, 15. Стоимость жилья в этих домах доходит до 35 млн руб., аренда же начинается от 40 – 45 тысяч за однокомнатную квартиру, что для области достаточно дорого.

В настоящий момент к элитным объектам, по мнению Родиной, можно отнести ЖК «Да Винчи». На этапе котлована стоимость квадратного метра в этом комплексе составляла 60 000 рублей. Сейчас же, когда даже половина комплекса не готова, цены выросли в два раза, и продажи идут довольно успешно. Кроме этого, есть три элитных дома в Жуковке (Жуковка, 61, Шале-Жуковка, Жуковка-1) и ЖК «Сосны на Николиной горе».

К этому списку Вадим Ламин добавляет «Гусарскую балладу», «Баковский дворик», «Атлант». Самым же лучшим проектом он считает ЖК «Русский авангард», но «это уже отдельный, любовно пестуемый и финансируемый проект Сколково».


Как быть с рекламой?

Выбирая недвижимость, следует помнить, что задача рекламы – соблазнить. Она не всегда правдиво отображает действительность. Пользуйтесь советом Вадима Ламина: «Все надо проверять лично и делать свои личные выводы о статусе того или иного объекта». Поводом для такого решения послужило посещение несколько лет назад ЖК на Береговой. В презентации от известной компании-застройщика было черным по белому написано - «бизнес-класс». Действительность же заставила не доверять рекламе.

Или же в Сергиевом Посаде продаются элитные дома в ЖК "Михаило-Архангельское". На фото все красиво, на сайте все элитно, цены, правда, нет. Однако поиски в Интернете несколько смутили: квадратный метр всего лишь 48 000 рублей. Отчего такая цена на столь высокий сегмент? Оказалось, что «один из самых живописных районов Сергиева Посада» - окраина города, что полная «гармония с природой» не подразумевает школу, магазины и садик (хотя он есть в планах).

Вывод – реклама лишь стимул к личному осмотру, а не призыв к оформлению договора купли-продажи.


Перспективы «Новой Москвы»

Итак, элитность и месторасположение неразделимы. Можно допустить появление отдельных объектов соответствующего типа, но это всегда исключения. Однако территория Москвы расширяется, будет ли «элитка» здесь? И как всегда мнения разошлись. Кто-то считает, что Кремль, Остоженка и Арбат уникальны и неповторимы, что на новой территории возможен лишь очень хороший бизнес-класс. Но есть и другое мнение. Александ Зиминский считает, что есть все основания предполагать, что там будут появляться новые элитные проекты с продуманной и интересной концепцией для покупателей элитного жилья. Александ Демьянчук, управляющий директор «Первого строительного треста», отмечает: «Если будет перенесен Парламентский центр или в определенном месте сосредоточатся бизнес структуры, то вокруг этой территории будут появляться элитные объекты недвижимости». Екатерина Тейн обращает внимание, что «такой формат есть практически в каждом крупном мегаполисе и, как правило, всегда в юго-западной части города. «Здесь не будет Остоженки или Патриарших прудов. Но при условии, что будет решен вопрос с транспортом и инфраструктурой здесь может развиться новый формат низкоэтажного элитного строительства и цены могут достичь серьезных показателей».

Поживем – увидим. Ждать осталось недолго.


Поиск